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行业观察
龙市我胜王石,如今虎市眈眈:游牧投资论

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.ccjgrow.com(半求·房地内参) 2019-05-08 10:15:20点击251


尹香武以前在牛市、熊市之外,还定义过房地产的一些独特市场格局,比如说:龙市、虎市。

龙市就是超级大国的国运所致,好到你不相信,有覆盖式的普遍行情,2008年以来其实就是龙市特征。

2007年金融海啸、一片看淡之时,我(尹香武)就是用这个龙市概念驳斥了王石的崩盘、下跌、不购房谬误,有心者应还记得《非牛市,乃龙市:与王石及反对派对赌》此文,信与不信当时我的这个判断,是决定此后巨大的身价差别的关键节点之一。

(尹香武)深感好奇的是,王石最近还在奉劝年轻人不要买房,这不是蠢就是坏,没有第三种可能了。

更深感好奇的是,为何从2003年首次祭出崩盘论、跟随日本论此后,在长达15年的时间里王石一直如此,可以说错到离谱了,那为什么还能够赢得如此之大的话语权?

这是广告费与包装费的作用吗?还是这个社会呆瓜太多了?如果放到理性社会中,连错15年,并给信众造成如此巨大损失的人,还能够占据这么大的话语权吗?会不会被大众追责呢?

总之,在龙市的时候,你要当狮子,成群结队,等待机会即可。意思是说,在什么市场就要采取什么市态的对策。不能企图以一个取态吃遍天下。

虎市,就是普涨已过,这个时候抓住机遇,就不是博傻乱买、也不是从众随大流,而要像猫科动物。

除了狮子喜欢成群结队之外,猫科动物都是相对独来独往的,比如说老虎、豹子、小猫等等。

老虎豹子的单独捕食能力是超强的,经常埋伏、观察,平时不太动,但一看到真正的机会就迅捷扑上去,吃下来。

其实自2018年初开始到现在,就是虎市了。因为普涨期确实已过,现在只剩“价值再凝聚的‘天价疯’行情、具质变条件的“0-1”行情、全国建安万元化的‘本价狂’行情”3条出路,这就是虎市了。

关于最后的这三类行情,尹香武以前论述已经比较多了,还不明白的情自行度娘脑补。而其实真正检验出投资水准的,也就是这些年,因为普涨期是无所谓水平的。而这些年:

2016年中开始的2年3倍的某省城浪潮,

2017年底1:3→3:1带来的价值再凝聚、已实现1年1.2倍的自有资金投资战绩,

2018年底开始的“本价狂”行情事实已实现了1年66.7%的自有资金投资战绩,

在房地产已达到高原态的情况下,上述虎市业绩都是超出了很多所谓大神的预料之外的,如果你客观看待,其实投资与前瞻水准如何一目了然,绝非牛弹。今天我就聊聊当下的虎市视野与转场对策。

也是在多年前---应该是2011年底了,我(尹香武)就给VIP客户做了建议,做游牧式投资者。因为当时还没有开始全国限购,强二线城市开始展露机会,而深圳的房地产投资其实不太耗时间,即使离开深圳只要拥有深圳的信息源也能够控制好深圳的机会。

游牧式投资者,就是住在一座城市一段时间、不时飞回深圳决策,这段时间里在这座城市购房投资、并将本地好玩好吃的地方玩个遍,然后接下来找下一座水草丰茂的城市……

快去抢到好投资,未来掌控好宅门

通过这种方式,即把握了深圳、又扩大了半径并即使行权、还增加了体验享受了人生。或许有的人会说,那只有实现了财务自由的人才能做得到吧。其实不是的,当年有300万,在深圳算不了什么,但就可以到绝大多数的强二线城市行权游牧了。

即使到了2016年底我(尹香武)还大张旗鼓地号召说,只要你家大概有700万,夫妻起码可以辞职一个人,去武汉专门打理房地产,可以立即实现财务自由呢。参与过那场讲座的朋友肯定记得。

如果当年去了,买了推荐的哪几个项目,其实就收获了2年3倍的总投资回报率、2年10倍的自有资金最高回报率。那“省城浪潮”是何其辉煌啊。后来限购在全国推开,游牧投资就逐渐不具备操作性了。

当年绝大多数所谓大神大V,眼睛都还长在后脑勺上,都还在说武汉有什么好去的呢、又不是没地方去。此后也是那些个人,却又开始一脑子奔向省城了,他们又因此丢失了“价值再凝聚的‘天价疯’行情”---那可是1年1.2倍的自由资金投资回报率啊。

缺乏前瞻性、随大流的那些个人,到底是怎么好意思继续大肆贩卖自己的所谓专业的?到底是如何好意思自己都没有弄好总是慢一拍又如何好意思开讲传经布道的呢?

现在等到价值再凝聚经过我(尹香武)几年说教兑现了,还是这些人又开始鼓吹湾区无敌了。

其实啊,湾区基本已经没有课操作性了,而且天价疯行情需要暂停一会儿了,前段时间耗能太多,深圳等核心城市需要重新养精蓄锐。湾区于其他一线的人要做的,其实是不要恋战要转场。

更直接地说,游牧式投资的窗口又打开了。其目标又是指向武汉。原因是:

一)武汉还存在不限购的国家级产业园区,而且这个园区又远期地铁规划、光谷长江大桥规划,与光谷一江之隔。

二)这个园区找那个存在成本价销售的物业---航天府·滨江苑,目前平均价格已经从去年底的5000元,上涨到目前的5900元,在限价条件下连政府也被现实推动,本项目成为武汉涨幅最大、涨速最快的项目。目前供应70、80多、100多几种户型,单套总价仅仅在40~60万之间,门槛极低。

三)在全国建安万元化的背景下,强二线城市武汉的房产必然率先实现万元化,目前购入千元计价的上述那个新住宅,安全度就不说了,机会空间也是巨大的。

四)武汉去年的利用外资位居全国第四,上海,北京,成都,武汉。超过了深圳和广州。而成都的面积等于武汉的1.8倍,质量和密度上也可以这么说,事实上武汉的外资是超过成都的,是强二线之首。

五)年轻人的净流入量,武汉仅次于深圳,位居全国第二,又是强二线之首。人口要看年轻人,少看老人和总人口。除了4个一线城市之外,城区常住人口最多的就是武汉,最多5年,武汉的城区常住人口就上千万了(现在是武汉全市常住人口接近1200万)。

六)可能是武汉这两个字显得过于彪悍,导致全国对武汉的评估比较低,但事实上,这10年来武汉可能是所有城市中发生质变最大的,已经从一个传统的重工业城市,小商贸城市,变成了一座高科技城市、物流中心城市、综合交通枢纽城市、科教中心城市。?

不该恋战,就要转场

就在前些天,武汉土地市场的火爆程度大家应该已经感知到了。那就是短短几天里,各大房企在武汉就投下大约300亿巨资圈地。这是近4年来全国土地市场最澎湃的一幕。没有什么比钱更诚实的!!

还是像2016年底那样假定。就不说你有700万(有当然更好),假定你就只有200万吧,不借助任何金融手段,你就能买进航天府·滨江苑的5套70平米房产。以目前的万元化趋势,顶多三、四年,价格也就翻了。

反正现在金融手段也被普遍剥夺(除了首套之外),总价就总价吧。那么三、四年之后倍增了,那不必你死守着工作和深圳强太多了吗?问题是给了你翻翻机会啊。

当然你要说深圳还有机会,是的,但是深圳的机会已经迅速向头部收敛,加之严格限购并停止公司购房,与大多数人已经没有关系了,你绝不应该恋战。任何奉劝你恋战深圳的人不是无知就是极坏!!

2017年初去重庆购房投资的一波客户,现在好像有些正在考虑卖出重庆的房产,转战到武汉航天府·滨江苑来。也就是看准了这个趋势。

而从更宏观的角度,或许你更能够穿越迷雾。

现在的货币量m2、GDP总量、人口汇聚的情况,决定武汉实现万元化的时间最多不过三、四年。以千元标价的房价是不可持续的,未来都会是万元标价。要不是因为时间成本高,我自己都会去买。

2020年,全国的货币总量m2将达到200万亿人民币。

2021年,全国的GDP将达到100万亿人民币。

2022年,全国的房地产总值将达到500万元人民币。

这“三个百万亿级”的巨大浪潮,强二线城市的千元房价是无论如何也躲不过的。

而武汉大的城市化趋势是这样:

3年以后年均房地产交易总值将达到6000亿元(现在才不到3200亿元)

5年以后GDP将达到2万亿元

7年以后人口将达到2000万人

8年以后武汉的房地产总值将达到50万亿(现在才20万亿)。

所以武汉的增长空间是很大的,武汉的土地水源能源的承载能力是全国最强的。今年的两会,来自四川与湖北的人大代表政协委员的提案与议案非常有意思:

四川委员是提醒成都平原的水资源土地资源逼近上限需要控制了,湖北委员是要求国家尽量扩大武汉承载量,因为江汉平原承载能力没有完全得到发挥!

你一定要关注到这个变化。可能武汉本土人的前瞻性比较弱,否则现在就应该疯狂的吃近千元房价。想想以前,我说武汉GDP将进入万亿俱乐部、武汉房价将呈现出54321的格局,本土人也是不信的。

航天府·滨江苑的销售现场

接下来武汉本土人后悔的应该是千元房价的万元化。也就在前一个月,有个VIP客户就想买下航天府两栋的打算,因为很简单啊,这就类似于只花了买地的钱,省了自己建设华夏幸福就直接给你搞好了。

但无奈经过商谈,鉴于刚需优先的武汉政策,整购一栋的设想无法实现。目前还在看看有没有别的办法。但对于那些无需那么大购房量的人来说,这真是一次好机会。强二线千元计房价、国家级产业园区确实极其少见。这可能也是虎市行情中,门槛最低的选择。

房地产是一切的平台、枢纽的特征不承认都不行啊。你一定要认识到房地产的重要性确是无以复加的,否则工作再好,房地产总归入的特点也会将收入吞噬的。

要避免这悲剧,要进行财商(FQ)教育,更要进行我所定义的房商(RQ)教育,否则一生做无用功。现在全球的人已分三个纬度:资产界、消费界、圈养界。是否具有财商、房商,是划定纬度的关键!祝福大家,也希望你影响你想帮助的人,带他们脱离苦海!

我们之前多次说到的航天府,就是极佳脱身与跃升机会,除非你有足够身价,那么在不可恋战的情况下,建议你转战本项的心情,极度类似于2016年底到2017年初我强烈建议金沙泊岸、山外山等项目时的迫切状态。

而不仅如此,对于需要“一大变两小、一大变N小”来快速提升单产与速度的朋友,这也是极佳标的。关于“一大变两小、一大变N小”的相关描述,明天我将公开相关回复。你可借此了解快速提升单产与速度的方法。

了解虎市极优标的---航天府·滨江苑项目,以及未来节省时间成本的远程代办,均可找城际全权代表18627725511胡女士,她和她率领的小组现在肯定是全国城际成交数量最多的王者团队了,之前的城际客户通过胡女士小组成交已近300套了,你找她们可以的。

尤其是航天府·滨江苑即将推出70平米户型、88平米、100平米三种住宅户型。70平米户型更是首次不限购推出,虽然限价条件下依然在6个月的时间里取得了16%~20%的涨幅,但依然处于成本价,这是好机会的。

这是武汉两年来最大的新盘涨幅,充分说明连价格审批者都不太好意思控制得那么低了、都无法抵御房价万元化的巨大推力了。都是大变小的极好选择,70平米尤甚,可惜数量不多。

阅读如下武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑的系列文章,有助于你全面了解情况,为决策提供关键性的帮助意见。点击标题可直接阅读:

①2018-12-20的《惨绝房界的4800元/㎡及余…》

②2018-12-21的《4800元/㎡后面的国家坐庄…》

③2019-01-24的《时隔十二年,再现倒贴价:三房42万》

④2019-03-13的《生路只两条,此道最轻松:50万打响翻升仗》

⑤2019-03-20的《“万有斥力”的绝杀与绝机:6套逻辑》

⑥2019-04-06的《见者捡宝:最后三类住宅行情首发》

5、6月份是好时机,建议供你参考,预祝粉丝好运。



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